Algunas inmobiliarias ofrecen la alternativa de aumentar 30 por ciento el segundo año o pactar incrementos de 15 por ciento en cada semestre.
Primero aumentó el salario de los encargados de edificios. Después se dispararon las expensas. Y ahora, casi como una consecuencia natural, algunos alquileres empiezan a ajustarse por semestre. La nueva modalidad, que despuntó en la ciudad de Buenos Aires tras la devaluación de principios de año, ya llegó a Mar del Plata, donde hay inmobiliarias que ofrecen esa opción o la más usual de subir el monto por año.
Si bien la ley 23.091 de locaciones urbanas prohíbe las indexaciones de los alquileres, el ritmo de la inflación hace que los propietarios busquen alternativas para enfrentar los incrementos de costos. «Yo ofrezco a mis clientes las dos posibilidades que tienen: que le ajusten un 30 por ciento de golpe de un año a otro o que le aumenten 15 por ciento cada seis meses», dijo a LA CAPITAL Luis Salerno, de la inmobiliaria Salerno y Asociados.
Según explicó, la rentabilidad de los propietarios «se ha achicado terriblemente» en los últimos años. «Cuando empecé la profesión, hace casi 30 años, la renta era el 1 por ciento del valor de la propiedad; hoy estamos en 0,5 y hay que conformarse con eso», aseguró el martillero.
En Mar del Plata, el locador paga las expensas, las tasas municipales y el impuesto inmobiliario, mientras el locatario abona gas, luz y Obras Sanitarias. «Entonces, con lo que recibe por el alquiler de la propiedad el dueño debe afrontar un costo alto», interpretó Salerno.
Para el segundo año, los contratos de los alquileres fijan aumentos promedio del 30 por ciento. Se trata de un monto que está por encima del índice de inflación calculado por el Indec (19,8 por ciento desde enero) pero por debajo del estimado por las consultoras privadas, que supera el 40 por ciento.
«Hoy estamos todos en un 30 por ciento cuando sabemos que la inflación es de un 40 o un 45 por ciento.Y hay productos de la canasta familiar que han aumentado más. No hay control», se quejó Salerno.
Jorge Pintos, de Jorge E. Pintos Propiedades, mencionó que los ajustes semestrales no son la norma, sino la excepción. Y que se pactan más en los alquileres de locales comerciales que de viviendas. «El alquiler de viviendas se paga con el salario. ¿A quién le ajustan cada seis meses el salario? A nadie: los aumentos son una vez por año y con suerte. En cambio, un comerciante quizá sí puede abonarlo cada seis meses porque lo traslada al precio de sus productos. Y lo termina pagando el consumidor», analizó.
En la ciudad de Buenos Aires, a su entender, hay inquilinos con capacidad para afrontar los incrementos semestrales. «Se puede hacer en un barrio en el que alquila un ejecutivo de empresas o alguien que no depende del aumento del sueldo de cada año», entendió.
«El propietario lo que más mira son las expensas, que suben muy seguido. Más ahora las extraordinarias, con todos los controles que está haciendo (la empresa de servicio de gas) Camuzzi», comentó Martín Latini, de Herve Deprez Propiedades. «Los ajustes van de un 25 a un 30 por ciento cada año. No me ha pasado, pero sé que muchos propietarios piden que cada seis meses se haga un retoque. Nosotros tratamos de hacerlo anual, pero todo va sujeto a lo que quiera el propietario», agregó.
Las expensas ordinarias son las que están destinadas a los gastos mensuales del consorcio, como los de administración, sueldos, tasas, seguro de incendios y reparación y mantenimiento de las partes comunes. Las extraordinarias, en cambio, son las correspondientes a innovaciones para un mejor uso o goce o mayor renta.
Para Salerno, las indexaciones cada seis meses no son nada de otro mundo. «Es un poco más costoso para el inquilino porque al final del cálculo te da un 33 por ciento. Pero es mucho más cómodo porque si tu idea es quedarte en la propiedad, el aumento es gradual, no de golpe. Y cuando renovás el contrato pagás 15 por ciento más en los primeros seis meses, no 30 por ciento».
A veces, el dilema de los dueños es aumentar en consonancia con la inflación o permitirse un incremento menor para conservar a los buenos inquilinos. «Uno va buscando el precio para que la familia que cuida la vivienda se quede», contó Latini. «Y el propietario generalmente te escucha porque sabe que cobra religiosamente en un momento al que a todos se nos complica».
En el caso de los dueños de locales comerciales, la incertidumbre es todavía mayor al momento de pactar un alquiler porque debe prever lo que pasará con la inflación en los próximos 36 meses. «Los aumentos son de 30 por ciento cada año. Pero el tercero es el más difícil de manejar. Por eso notamos, en algunos casos puntuales, ajustes semestrales», indicó Pinto.
«Hay una recesión muy grande. Está el problema de la inflación, la falta de trabajo, el famoso cepo inmobiliario.
Hasta que no lleguemos a bajar la inflación creo que, como está escrito en los contratos, si aumenta la inflación ‘nos sentamos a charlar’. Porque los negocios, si no son para las dos partes, no sirven», apuntó Salerno.
En el centro, la postal de los locales vacíos es cada vez más habitual. «Son sobre todo locales chicos. Eso, a mí criterio, es porque la rentabilidad de un comercio chico cada vez es peor. En cambio, no se ven locales medianamente grandes vacíos porque las grandes empresas pueden pagar un alquiler alto», diferenció Pinto.
Los cierres o mudanzas de pequeñas y medianas empresas es una realidad que no pasa desapercibida para la Federación Económica de la Provincia de Buenos Aires, cuyo presidente, Raúl Lamacchia, llegó a advertir el mes pasado que muchos propietarios prefieren tener su local vacío antes que pactar un precio que contemple aumentos menores al 30 por ciento anual.
«Todo está sujeto al propietario. Hay algunos que ya la tienen clara y ellos mismos ponen el precio», dijo el martillero de Herve Deprez. «Alguien que quiere poner un negocio ahora, tiene que pagar $ 4.000 o 5.000 de alquiler y contratar un empleado. Ahí se empieza a complicar. Por eso va a seguir el recambio de inquilinos en los locales chicos», aventuró Pinto.
por Ramiro Melucci
La Capital
